Loi scellier

La loi Scellier a connu des changements au gré des tempêtes politiques, au départ très avantageuse sont champs de retour sur investissement à baisser avec les années mais est restée avantageuse. La loi est valable jusqu’au 31 mars 2013. Elle sera ensuite remplacée par la loi Duflot.

La mesure Scellier privilégie l’investissement dans les logements verts, et respectant la norme BBC (bâtiment basse consommation).

La loi scellier est possible sous deux formes différentes. L’investisseur d’un bien immobilier permet à l’acheteur sous réserve que celui ci loue le bien au minimum 9 ans de bénéficier de la réduction d’impôt des la 1ere année. Il est possible de défiscaliser en investissant dans des parts de SCPI Scellier. Sans partir dans un schéma locatif plus contraignant et sans gestion, l’investisseur bénéficie du marché de l’immobilier locatif en mutualisant le risque les SCPI papier sont commercialisées dans les comptes titres.

Alors qu’à l’origine la réduction d’impôt devait être calculée en appliquant au prix de revient du logement (retenu dans la limite de 300 000 €) les taux de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.
Les changements prévus par la loi de finances pour 2010  pour tous investissements réalisés à compter de 2011, opte pour une variation en fonction du niveau de performance énergétique globale des logements :

  • pour les logements acquis neufs ou en VEFA, que le contribuable fait construire ou acquis non achevés en vue de leur achèvement respectant la norme BBC 2005 (SCPI y compris),
  • Le taux passe de 25 % à 20 % pour les investissements réalisés en 2012,
  • 20 % pour ceux réalisés en 2012 ;
  • pour les autres logements les logements acquis neufs et assimilés ne respectant pas la norme BBC 2005,
  • En revanche pour les logements ne respectant pas la norme à réhabiliter ainsi que les locaux transformés en logements) le taux est baissé à : 15 % pour les investissements réalisés en 2011 et 10 % pour ceux réalisés en 2012.

Un dispositif qui permet jusqu’au 31 décembre 2010, 75 000 € de réduction d’impôt pour tout investissement de 300 000 € pour du locatif dans le neuf. Soit 75000 de réduction d’impôt maximale.

Exemple : pour un achat de 200 000 votre réduction d’impôt sera de 50000€ sur 9 ans, à raison de 5555 € par an pendant 9 ans.

La réduction d’impôt Scellier se calcule sur le prix d’achat du logement dans la limite de 300 000 € et pour une seule acquisition par an.

Le taux applicable varie en fonction de l’année de réalisation de l’investissement :

25 % pour ceux effectués en 2009 et 2010,

15 % à compter de 2011 et 2012.

Durée de la réduction

Elle s’étale sur 9 ans
A noter, si l’impôt sur le revenu du contribuable est insuffisant pour absorber la totalité de la réduction d’impôt, la fraction non utilisée reste imputable sur l’impôt des 6 années suivantes.

Vous pouvez bénéficier d’une réduction supplémentaire de 2% du prix du logement si vous pousuivez la location de votre bien pendant 3 ans renouvelable une fois. Pour 6 années supplémentaires, vous récupérez donc 12 % de la valeur de votre bien, soit 37% sur 15 ans. (en 2009 cette réduction supplémentaire est plafonnée et sous conditions. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû la différence sera reportable durant 6 années)

Les Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt

Le logement en loi scellier doit se situer dans une commune des zones scellier immobilierA, B1 et B2 et respecter la norme de construction RT2005 économie d’énergie et nouvelle norme.
Par ailleurs, le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale. Réduction d’impôt réservée à des logements situés dabs kdes villes de plus de 50000 habitants. Un nouvel arrêté devrait permettre d’étendre les conditions et des communes risques d’être reclassées.

Le loyer
Le dispositif Scellier implique le respect de plafonds pour les loyers. Ces plafonds, fixés par mètre carré et en fonction de la zone géographique, sont identiques à ceux applicables dans le cadre du dispositif Robien recentré. A titre indicatif, ces plafonds étaient pour 2008 : 21,02 € en zone A ; 14,61 € en zone B1 ; 11,95 € en zone B2.

Le dispositif Scellier ne pourra bénéficier au contribuable qu’à raison d’une seule acquisition ou construction de logement par an.

  • Une prolongation de cette loi jusqu’à la 15ème année permet une réduction totale de 37% du prix du bien acheté. Le bien neuf doit être loué nu à usage d’habitation principale.- La loi précise que l’acquéreur doit louer le logement dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement- Le prix de vente du bien ne doit pas excéder 300 000€. Plus précisement, la réduction d’impôt n’est valable que sur la partie du prix du bien allant jusqu’à 300 000€..
  • Le dispositif Scellier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25 % du montant
    investi : cet avantage fiscal ne dépend pas de votre tranche marginale d’imposition. Elle pourrait
    donc être plus avantageuse que les dispositifs Borloo et Robien pour les investisseurs moins
    fortement taxés.

Investir gagnant en évitant de surpayer votre financement,

 

Logement ?

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier,
votre bien immobilier doit remplir les conditions suivantes :
– être neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA),
– être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
– être loué nu, pour une durée de 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant la date
d’achèvement des travaux ou d’acquisition du bien,
– les caractéristiques thermiques et la performance énergétique conformes aux prescriptions de
l’article L111-9 du code de la construction et de l’habitation,
– être situé dans une zone géographique éligible pour le moment : zones A, B1 et B2

Zone géographique

Le découpage des zones pour la loi scellier est quasi identique à celui des lois Robien et borloo, exceptée pour la zone C, afin d’éviter la construction dans les toutes petites villes (pas favorable aux investissements)

ZONE A : Paris, petite couronne et 2ème couronne, Cote d’azur, Genevois français.
ZONE B1 : agglomération de plus de 250 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint- Malo, le pourtour de la Cote d’Azur, les départements d’Outre- mer et la Corse.
ZONE B2 : reste de la zone B soit : autres agglomérations de plus de 50000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limites de l’ile de France.

Il est impossible d’appliquer le dispositif Scellier aux immeubles classés ou inscrits au titre de monuments historiques.

Obligation du locataires ?

– doit faire du logement sa résidence principale,
– ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal.

Quels loyers ?

Vous fixez le loyer de votre bien en fonction des prix du marché. Pour bénéficier du dispositif Scellier,
vous devez toutefois respecter un plafond qui dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le
logement.

PLAFOND DE RESSOURCES

Situation familiale Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 42 396 € 31 491 € 28 867 €
Couple 63 362 € 46 245 € 42 392 €
1 pers. à charge 76 165 € 55 363 € 50 750 €
2 pers. à charge 91 234 € 67 002 € 61 419 €
3 pers. à charge 108 003 € 78 640 € 72 087 €
4 pers. à charge 121 533 € 88 706 € 81 314 €
Pers. supplémentaire 13 545 € 10 075 € 9 235 €

Quelles déductions fiscales ?

Si vous achetez entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 :
– Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’acquisition du bien, plafonné à 300 000 €, soit 75 000 € de réduction d’impôt maximum.
– Cette réduction est répartie sur 9 ans, en parts égales.
– Au-delà de la 9ème année, vous bénéficierez d’une réduction supplémentaire de 2 % du prix du logement acquis si vous vous engagez à poursuivre la location de votre bien, pour une période de 3 ans, renouvelable une fois.
Vous récupérez donc en 6 années supplémentaires 12 % de la valeur de votre bien.

Cette réduction supplémentaire est soumise à des conditions de plafonds de loyers et de plafonds de ressources du locataire (voir le tableau : plafond de ressources)

En louant votre bien immobilier 15 ans, vous récupérerez jusqu’à 37 % du prix d’achat du bien sous forme de réduction d’impôt.

Si vous achetez entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012 : le dispositif reste applicable, maisavec une réduction d’impôt égale à 20 % (et non plus 25 %) du prix de revient du bien.

A savoir : si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû, la différence sera reportable
durant 6 années.

La somme des réductions et crédits d’impôt par foyer fiscal ne doit pas dépasser la somme des deux éléments suivants :
25 000 € et 10 % du revenu imposable.

Les investisseurs locatifs entre 2011 et 2012 donneront eux accès à des avantages fiscaux à hauteur de 20%, sous les mêmes conditions.
Enfin, sachez que le Robien actuel reste valable jusqu’au 31 décembre 2009. L’investisseur pourra donc choisir la loi qui lui est le plus avantageuse jusqu’à cette date.