Défiscalisation immobilière avec la loi Pinel

Loi pinel

Entrée en vigueur le 1ier octobre 2014 la loi Pinel succède à la loi Duflot de 2013 qui elle même à succédé à la loi Scellier de 2009 et avant elles les lois Robien de 2003, loi Perrissol de 1993, loi Besson de 1990. Toujours dans le même objectif ces lois sont votés pour inciter les contribuables ayant un pouvoir d’achat leur permettant d’investir d’investir dans l’immobilier locatif de manière à combler le manque de logement en France.

Ces lois se différencient essentiellement par le taux d’amortissement proposé, les zones où cette loi peut-être appliquée, le type de logement, les revenus des locataires éligibles et les plafonds de loyer par zone géographique.

La loi Pinel ne s’applique qu’au logements neufs ou éventuellement aux logements anciens dont les travaux de restauration représentent un budget conséquent par rapport à la valeur du bien de départ.

L’une des nouveautés de la loi Pinel réside dans le fait qu’elle permet à l’acquéreur de louer le bien à ses parents ou enfants.
Concernant l’amortissement Pinel il est modulable comme les précédentes loi hormis la loi Duflot très décriée par les investisseurs, elle permet une modulation de 6, 9 ou 12 ans avec à la clé une réduction d’impôt respective de 12,18 ou 21%. La calcul de l’amortissement se fait à partir du prix d’achat + les frais de notaire.
Par exemple pour un bien payé 100000 euros frais de notaire inclus et que vous vous engagez à le louer à titre de résidence principale non meublée pendant 12 ans vous aurez droit à une déduction d’impôt (et non une réduction beaucoup plus avantageuse comme c’était le cas avec la loi Scellier) de 21 000 euros répartie sur 12 ans soit 1750 euros / ans c’est à dire que vous déduirez de votre revenu imposable  1750 euros par an.
Côté plafond de des loyers le législateur a donné un sérieux coup de frein à la hausse des loyers dans l’immobilier de défiscalisation. Par exemple en région parisienne zone A les loyers ne peuvent pas dépasser 16,72 euros / m² / mois ce qui revient à louer un appartement de 25 m² au prix maximal de  418 euros / mois hors charges, autant dire que le rendement locatif de l’opération n’y est pas et que l’incitation fiscale est sérieusement remise en cause dans ces zones. Le calcul est simple, l’appartement de 25 m² ci-dessus loué 800 euros /mois sans défiscalisation et sans engagement de location sera plus rentable que le même appartement loué 418 euros / mois avec un avantage fiscal final de 525 euros / an en considérant un taux d’imposition moyen de 30 %. Dans le premier cas le revenu locatif brut sera de 800 euros /mois – 114 euros d’impôts supplémentaires soit 686 euros et dans le second il sera de 461 euros avec l’avantage fiscal. Sans défiscalisation on a un gain net de 225 euros par mois un investissement de 100000 euros soit quasiment 50% de rentabilité en plus hors défiscalisation.
Le loi ayant au départ été élaborée pour les zones saturées (Ile de France et Côte d’Azur notamment) il est clair que l’objectif ne sera pas atteint.

 

Les commentaires sont fermés.